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顶名购得的房屋所有权归谁

作者:admin时间:2014-01-03 08:24:15 来源: 嘉兴法律网

       包某起诉称,2006年8月,我欲购买某区3单元101室房屋,因资金不足需向银行贷款,由于我是外地人,不符合当时银行的贷款条件,经协商,由被告李某自愿顶名向胜利房产开发公司购买了该楼房,并顶名办理了银行贷款,之后我按月以李某的名义归还贷款,现李某不配合办理过户手续,甚至有意登记在自己名下。为此,包某诉至法院,要求法院确认某区3单元101室房屋的所有人为原告包某,诉讼费由被告承担。 
  本案有两个问题:一是李某顶名向房产公司签订购房合同是否具有法律效力;二是房屋买卖的实际购房人是包某还是李某。
  关于以李某名义向房产公司签订购房合同是否具有法律效力,关键看这个顶名合同是否违反效力性强制性规定,如违反效力性强制性规定的为无效,如果没有违反的即为有效。本案双方达成顶名协议的目的是为规避金融机构的政策性规定,不属于违反强制性规定,故李某与房产公司签订的购房合同是一份有效的合同。
  关于房屋买卖的实际购房人是包某还是李某,在确定房屋实际购买人的问题,在双方签订有顶名协议的情形下,首先应当按照顶名协议约定的内容认定实际购房人,若顶名约定不够明确,再结合其它证据综合认定。本案包某是委托人,李某是受托人,实际购买人为包某。
  因此,我们可以总结以下规则:在顶名办理购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助办理将房屋登记委托方名下的,法院应查明双方达成顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第52条规定的合同无效之情形,然后作出认定顶名约定是否有效。在认定顶名协议的有效的前提下,应按顶名协议约定的名为顶名协议实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
(作者:任云翔,浙江东港律师事务所律师)